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中国房地产新局面隐现:许家印进 王健林退

放大字体  缩小字体 发布日期:2017-10-31  来源:齐鲁信息网  作者:齐鲁编辑  浏览次数:849
核心提示:10月30日,胡润研究院发布《2017胡润房地产企业家榜》,许家印时隔六年再次成为首富,王健林财富缩水退居第三。在一进一退间,或
10月30日,胡润研究院发布《2017胡润房地产企业家榜》,许家印时隔六年再次成为首富,王健林财富缩水退居第三。

在“一进一退”间,或可窥见整个中国房地产行业的变化。



图片来源:胡润百富官网

先来说“一进”。榜单中,恒大许家印地产财富增幅415%,以2600亿元位居榜首;碧桂园杨惠妍地产财富增长三倍多,夺得第二;融创孙宏斌通过一系列并购,成为新晋富豪,紧随王健林,位列第四。

相同的是,这三家房地产企业在全国布局较广,且非常擅长“高周转”开发模式。但在房地产调控背景下,这一模式还行得通吗?

再来说“一退”。榜单前十名中,王健林是唯一一位财富缩水的富豪。在过去一年中,他的地产财富下降了37%,主要原因是转让了酒店和文旅地产。

房地产行业加速洗牌。今年7月,万达折价将13个文旅城项目91%股权转让给融创,将77个酒店卖给富力地产,这是目前中国地产史上最大规模并购案。

高周转模式行得通?

恒大、碧桂园、融创,是房地产行业有名的“高周转”企业。

过去十年,恒大凭借低成本、高周转的开发模式,在全国攻城略地,实现了跨越式发展。截至今年6月底,恒大在全国200余个城市,拥有700多个项目,近3亿平方米土地储备。

凭借在全国的广泛布局,2016年恒大实现销售额3733.7亿元,超过龙头房企万科成为“地产一哥”。最新公布的前三季度数据显示,恒大销售额接近4000亿元,年内有望突破5000亿元。

和恒大一样,有望突破5000亿元大关的还有碧桂园。在同策咨询研究中心总监张宏伟看来,碧桂园在三、四线城市,甚至四、五线城市的广泛布局,是其在此轮调控中依然能够表现优异的重要原因。

“从调控方向来看,一、二城市受影响较大,三、四线城市受影响比较小。受益于布局和调控,碧桂园在财富表现上突出,在排名中也靠前。”张宏伟说。

同样,对融创来说,在短短几年时间内,从年销售额仅百亿元跃升到两千亿元,与其此前坚持的“高周转、高增长”模式有关。



可以说,在过去十几年,利用这一模式,房地产行业造就了许家印、杨惠妍、孙宏斌这样的巨富们。

但自去年以来,国家采取了一系列因地制宜、因城施策的房地产调控政策,房地产市场明显降温。而随着银行信贷逐步收紧,房地产行业“高周转”模式也面临挑战。

张宏伟告诉中新社国是直通车记者,对全国纵深布局比较好的企业来说,高周转可能还有机会,毕竟“东方不亮西方亮”,资金回笼可使开发得以继续。但是,对主要布局在核心一、二线城市的企业来说,高周转已经不灵了。

但是在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,相比有的房企囤地、囤房的“投机”行为,“高周转”增加供给反而是企业更富有责任感的表现。

在“房子是用来住的,不是用来炒的”定位下,房地产供给侧结构性改革稳步推进。十九大报告强调,要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

行业洗牌加速

房地产行业处于调控期,房企大佬的财富在继续增加。

与五年前相比,今年胡润房地产榜前三名,许家印财富是五年前10倍,杨惠妍财富是五年前5.8倍,王健林家族财富是五年前1.6倍。

胡润百富董事长兼首席调研员胡润表示:“越是排名靠前,财富增长速度越快。”

尽管房地产大佬财富继续增加,但在胡润百富榜上,房地产人数占比连续4年下降,从2013年的23.5%下降到14.6%。



图片来源:胡润百富官网

张宏伟认为,这表明房地产行业正面临“强者愈强,弱者愈弱”的局面。一方面,企业内生式增长,结构调整,规模化导致强者愈强;另一方面,外延式扩张,并购,重组导致企业分化。

通过并购、重组,进而扩大企业规模和市场份额,万达、融创和富力地产的并购案即是一例。此外,融创还拿下金科股份、北京链家、天津星耀、重庆华城富丽等多个项目的股权。

凭借一系列并购动作,融创孙宏斌以650亿元成功晋级地产富豪榜。

恒大在并购方面也是动作频频,收购嘉凯城后又倒手融创,入股廊坊发展,与深深房重组。

港交所首席经济学家、中国银行业协会首席经济学家认为,房地产行业洗牌加速,市场集中度进一步提高。

对中小房企来说,如何在新局面下走出一条自己的路。

张宏伟建议,中小房企应着力“小而精”。一方面,做区域深耕,在个别区域或单个城市站稳脚跟;另一方面,做细分市场产品,比如有的企业在绿色建筑、科技住宅、养老产业、住宅产业化方面有优势,应继续发挥优势做精品。

严跃进则认为,新条件下,房企需要研究行业发展方向,到底是规模第一还是盈利能力第一。

另外,从中小房企走势来看,做加法和做减法都需要具备,加法在于依然要对一些有成长性的小城市积极拿地,减法则是要对一些小项目进行剔除,提高资金使用效率。
 
 
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